Co to jest służebność?

Służebność to ograniczone prawo rzeczowe obciążające nieruchomość (nieruchomość obciążona) na rzecz innej nieruchomości (nieruchomość władnąca) lub na rzecz oznaczonej osoby fizycznej (służebność osobista). Innymi słowy, służebność daje uprawnionemu prawo do korzystania z cudzej nieruchomości w określony sposób, albo ogranicza właściciela tej nieruchomości w jego uprawnieniach. Jest to instytucja prawna uregulowana w Kodeksie cywilnym, mająca na celu umożliwienie efektywnego korzystania z nieruchomości.

Rodzaje służebności

Istnieją różne rodzaje służebności, które klasyfikuje się ze względu na różne kryteria. Najczęściej spotykane to służebności gruntowe i służebności osobiste. Służebność gruntowa ustanawiana jest na rzecz właściciela innej nieruchomości, a więc jest związana z prawem własności nieruchomości władnącej. Przykładem może być prawo przejazdu przez sąsiednią działkę. Z kolei służebność osobista ustanawiana jest na rzecz konkretnej osoby fizycznej, a nie właściciela nieruchomości. Przykładem może być służebność mieszkania, która uprawnia osobę do zamieszkiwania w cudzym domu.

Jak ustanowić służebność?

Służebność może być ustanowiona na kilka sposobów. Najczęściej spotykaną formą jest umowa zawarta między właścicielem nieruchomości obciążonej a właścicielem nieruchomości władnącej (lub osobą, na rzecz której ustanawiana jest służebność osobista) w formie aktu notarialnego. Innym sposobem jest orzeczenie sądu, które może zapaść w przypadku sporu między stronami. Służebność może także powstać przez zasiedzenie, czyli długotrwałe, nieprzerwane i jawne korzystanie z cudzej nieruchomości w zakresie odpowiadającym treści służebności.

Służebność drogi koniecznej

Szczególnym rodzajem służebności jest służebność drogi koniecznej. Ustanawia się ją, gdy nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej. Właściciel takiej nieruchomości może żądać ustanowienia służebności drogi koniecznej przez sąsiednią nieruchomość, za wynagrodzeniem.

Wygaśnięcie służebności

Służebność może wygasnąć z różnych przyczyn. Przede wszystkim wygasa, gdy przestaje istnieć potrzeba jej istnienia, np. gdy nieruchomość władnąca uzyskuje dostęp do drogi publicznej w inny sposób. Ponadto, służebność może wygasnąć w wyniku zrzeczenia się jej przez uprawnionego, połączenia nieruchomości obciążonej i władnącej w rękach jednego właściciela, lub wskutek upływu czasu, jeśli służebność została ustanowiona na czas określony.

Znaczenie służebności dla obrotu nieruchomościami

Służebności mają istotny wpływ na obrót nieruchomościami. Obciążenie nieruchomości służebnością może znacząco obniżyć jej wartość rynkową, dlatego przed zakupem nieruchomości warto dokładnie sprawdzić księgę wieczystą pod kątem istnienia jakichkolwiek służebności. Z drugiej strony, służebność może być kluczowa dla funkcjonalności innej nieruchomości, zapewniając jej dostęp do drogi lub innych mediów.

Koszty związane z ustanowieniem służebności

Ustanowienie służebności wiąże się z określonymi kosztami. Należą do nich koszty notarialne związane ze sporządzeniem aktu notarialnego, opłaty sądowe związane z wpisem służebności do księgi wieczystej oraz ewentualne wynagrodzenie dla właściciela nieruchomości obciążonej. Wysokość tych kosztów jest uzależniona od wartości służebności oraz stawek ustalonych przez notariuszy i sądy.